임대차 보호법을 무조건 믿으면 안됩니다. 전세갱신 후기

임대차 보호법이 2020년 세입자는 전세를 2년 연장할 수 있게끔 갱신되었습니다. 이 법을 기초로 세입자(임대인)는 마음 놓고 2년 연장이 당연히 가능할 것으로 생각하지만 실제 후기는 그렇지 않습니다. 

전세갱신후기-임대차보호법-썸네일

전세 갱신 관련 임대차 보호법 요약

간략하게 말씀드리면 전세계약을 연장하는 권리를 명시했으나 거의 없다입니다. 그냥 집주인과 잘 이야기해서 보증금을 조율하시길 바랍니다.

• 전세 갱신 요구는 집주인이 본인 및 가족의 실 거주 이유로 거부할 수 있습니다.
• 실거주 이유로 갱신을 거절했으나 이후에 매매, 임대를 내놓으면 법에 위배됩니다.
• 위배로 인해 임차인이 받은 손해(이사비, 복비, 이전설치비)는 민사 소송을 해야 받을 수 있습니다.

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이제부터 관련법령을 차근차근 설명하겠습니다.

기존 임대차 계약 갱신 법령

제6조(계약의 갱신)

1.  임대인의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>
2. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

요약하면 전세 만료일 2개월이전에 임차인 임대인 서로 계약에 대한 이야기를 하지 않으면 이전 조건으로 묵시적 계약이 갱신된다는 말입니다. 보통 전세계약은 2년이기에 2년이 연장됩니다.

 

제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

1. 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 
2. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

묵시적 갱신 이후 임차인은 나가고 싶으면 집주인에게 3개월 전에 통보하면 된다는 말입니다. 즉 묵시적 계약은 2년이지만 다 채우고 나가지 않아도 됩니다.

 

갱신된 임대차 보호법 3법

제6조의 3(계약갱신 요구 등)

1. 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인의 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(재건축, 노후로 인한 안전사고 등)
8. 임대인(임대인의 직계존속/비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

2. 임차인은 제1항에 따른 계약 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

3. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

4. 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.

5. 임대인의 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

6. 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액(차임 외에 보증금이 있는 경우 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액)
2. 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020.7.31]

 

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법령의 내용은 많지만 일반적으로 임차 갱신(월세, 전세)에 대한 중요한 내용은 임차인은 계약갱신요구를 1회에 한해 2년까지 할 수 있으며 집주인은 나열된 조건이 아니면 거부할 수 없다고 규정하고 있습니다.

 

가장 현실적인 거부조건은 임대인 혹은 임대인 가족이 들어와 사는 경우입니다. 이 경우 임대인은 2년 동안 타인에게 임대를 해줄 수가 없습니다. 만약 법령을 어겨서 새로운 임차인을 들인 경우는 이전 세입자에게 일정액의 손해를 배상하여야 합니다. 아래 나열된 금액 중 가장 큰 금액을 배상해야 합니다. 

 

1. 갱신거절 당시 월간 위 임대료 3개월 분에 해당하는 금액, 전세의 경우 월세 법정환율 2.5% 적용하며 전세금을 1억이라 가정했을 때 [1억 X 2.5% => 250만 원 / 12개월 * 3 = 62.5만 원]
2. 임대인이 제삼자에게 임대한 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산월차임간 차액의 2년 치 금액, 전세의 경우 제삼자 전세 보증금(1억) 환산 월차임  - 기존 임차인 전세보증금(1억 5천) 환산 월차임 = 25-20.8 = 4.2만 원 * 24개월 = 약 111만 원
3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액(이사비, 복비, 이전설치비 등)

대부분 3번이 제일 큰 손해액으로 산정될 것입니다. 이사비가 200만 원 그냥 넘어가는 시대입니다.

 

 

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임대차 계약 갱신 시 최대 증액

제7조(차임 등의 증감 청구권)

1. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액의 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020.7.31>
2. 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만 특별시 광역시 특별자치시 도 및 특별 자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020.7.31>

제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

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ex 보증금을 1억 원으로 가정하여 계산

• 전세는 원 보증금의 최대 5% 증액이 가능합니다. 보증금이 1억이라면 갱신 때는 최대 500만 원을 올릴 수 있습니다.
• 반전세로 전환하는 경우 전세 증액 최대치 500만 원에 대한 이자를 월세대신 지급합니다. 한국은행이 정한 기준금리는 3.5%이므로 500만 원 * 3.5% = 16.5만 원을 집주인(임차인)에게 지급합니다. 월마다 주는 게 아닌 년마다 주는 겁니다. 

임대차 보호법의 허점

법령만 보면 임대인은 무조건 1번 2년은 연장이 가능할 것으로 생각되지만 제대로 집어보면 사정은 다릅니다.

• 누가 사는지 확인하기 어렵다. 보상금을 받기 위해서는 그 집주인이 매매로 내놓은 지, 임대를 내놓은 건지 확인해야 하는데 살기 바쁜데 일일이 부동산 전화해서 물어봐야 합니다.
• 민사로 진행해야 합니다. 일반인이 소송비용 시간 및 감정소모해 가면서 얻는 게 많아야 이사비용, 복비 수준입니다.

사실 집주인 입장에서도 본인 경제상황에 따라서 내 자산을 운영하는 건데, 어찌 보면 억울한 법입니다. 임대차 계약을 할 때 2년으로 정했는데 법령하나 넣어서 임대기간을 연장하는 겁니다. 그것도 전세금 올리는걸 상한선을 5% 정도로 제한해 버리면 과연 집주인이 인정할 수 있을까요?

 

집 가격이 올라서 매매를 하려고 하는데 임대인이 안 나가면 일단 실 거주 할 거라고 나가라 한 다음 부동산에 내놓고 팔면 그만입니다. 이전 임대인이 소송하면 보상해 줘도 더 많이 남는 장사이기 때문입니다. 소송하는 경우도 많지 않습니다. 일반 서민들이 먹고살기 바쁜데 민사를 걸면서 하기는 쉽지 않습니다.

 

국가에서 집 없는 사람들을 위한 법이라고 내놓았는데 실제로는 임대인 임차인 서로 실용성이 없는 상태가 되었습니다. 이런 법을 만들었으니 임차인은 지키고 안 지키면 임대인이 직접 민사소송하시오. 이런 상태입니다.

 

현실적인 전세 갱신 방법

지금은 부동산이 폭락해서 세입자가 갑인 경우도 있지만 대부분 집주인이 갑입니다. 법을 처음부터 운운하면 집주인 입장에서도 그래 한번 해보자라는 마음으로 나와서 갱신을 할 수 있는 가능성이 더 줄어들 수 있기에 보증금을 조율해서 올려주시는 게 현실적입니다.